Niezbędnik bankstera

Dlaczego inflacja to zło: hedoniczny model i posiadanie mieszkania na własność

25 maja 2017 • By

Dlaczego inflacja to zło: wprowadzenie

W poprzednim artykule wyjaśniliśmy sobie dlaczego inflacja to zło, w szczególności odniosłem się do średniej geometrycznej i arytmetycznej. Czyli w jaki sposób możemy dostosować metodologię liczenia do oczekiwanych wyników. Oczywiście piszę w taki sposób na początku z lekkim przekąsem. Tak żeby lepiej się czytało tekst i moje kolejne wypociny dotyczące inflacji.

Przypominam, że na dzisiaj pozostały nam dwa kolejne zagadnienia dotyczące krytyki inflacji:

  • regresja hedoniczna
  • czynsz/wynajem lokalu

Dlaczego inflacja to zło: lista

Poniżej macie listę podlinkowanych wpisów. Klikając na strzałkę możecie rozwinąć każdą z list.

Polityka Pieniężna i Fiskalna

Inflacja w Polsce

Inflacja w USA

Inflacja w Europie

Powyższy cykl edukacyjny powstaje w ramach współpracy z Michałem Stopką. Michał jest moim mentorem (info): partnerem trzech cykli edukacyjnych. Więcej na temat jego dwudziestoletniego doświadczenia jako inwestor indywidualny, analityk akcji/zarządzający przeczytacie tutaj.

logo2

Marzeniem Michała jest zbudowanie silnie wyedukowanego ekonomicznie społeczeństwa. Jest to jeden z kluczowych elementów, dzięki któremu Michał chce podwoić zarobki/PKB w Polsce. I sprawić aby miliony Polaków wróciły z imigracji do Polski. W tym celu Michał od 2007 roku prowadzi swojego bloga, gdzie już stworzył (i dalej tworzy) bazę wiedzy na temat inwestowania, gospodarki, demografii. Generalnie rzeczy ważnych dla każdego jak i dla przyszłości Polski. W tym celu stworzył między inny ten wpis: Jak rozpocząć inwestowanie? Co najpierw przeczytać lub zrobić? oraz poniższe cykle edukacyjne:

  1. 10 artykułów:  „Jak inwestować przy pomocy funduszy inwestycyjnych oraz bezpośrednio na giełdzie?”
  2. 10 artykułów o tym jak świadomie inwestować w spółki giełdowe: „Świadomy i aktywny inwestor giełdowy”: Struktura oszczędności Polaków: dlaczego tak mało oszczędności lokujemy na giełdzie?
  3. Cykl edukacyjny 8 artykułów analizujący: Cykl Kondratiewa, krach 1929, demografię Japonii wersus Polska oraz fundamentalną analizę rynku miedzi, złota, ropy naftowej i gazu ziemnego: Krach i Wojna: pięćdziesięcioletni Cykl Kondratiewa a granice kreowania długów.
  4. Seria edukacyjna dwudziestu artykułów „Jak zrobić z Polski drugi Londyn i podwoić wynagrodzenia?
  5. Seria edukacyjna o cyklu dziesięcioletnim (kilkanaście artykułów):  Prawdziwy rynek pracownika 🙂 Rok 2017/2018 będzie masakra! Obniżenie wieku emerytalnego -2 mln pracowników! Cykl dziesięcioletni na rynku pracy i w polskiej gospodarce

W szczególności Michał stawia na rozwój rynku kapitałowego i przedsiębiorczości, nie tylko słownie. Również zaangażował się finansowo w pomoc przy rozwoju mojego bloga. Będąc partnerem tego cyklu edukacyjnego. Pamiętajcie, decyzja każdego z Was o tym czy pomożecie drugiej osobie, może wpłynąć na losy naszego kraju. Tylko powstaje pytanie, ilu nas będzie? I czy będziemy wspólnie walczyć o dobro nas wszystkich. Pojedynczo jesteśmy tylko nic nieznaczącymi jednostkami. W grupie tworzymy ogromną siłę, która ma wpływ na przebieg spraw w Polsce.

Dlaczego inflacja to zło: regresja hedoniczna

W artykule przedstawionym przez BLS możemy przeczytać, że biuro spotkało się z dwoma formami krytyki dotyczącymi regresji hedonicznej. Po pierwsze, że nie powinno dostosowywać jakości używanych produktów, które nie są już w sprzedaży lub ich dostępnych zamienników. BLS informuje nas, że takie stanowisko jest niepraktyczne i brakuje krytykom dogłębnego zrozumienia celu publikacji wskaźnika CPI.

Drugim wyrazem krytyki jest zarzut, że rozszerzanie praktyki dotyczących użycia wskaźnika regresji hedonicznej przez 10 lat prowadzi do samowolnego szacowania „przyjemności”, która odczuwają klienci podczas kupna nowych produktów, dzięki czemu odczyty inflacji są błędne.

Biuro podaje, że ich metody są przede wszystkim oparte na obiektywnych założeniach a nie subiektywnych. W szczególności w ich metodach liczą się:

  • rygor
  • obiektywność
  • powtarzalność
  • minimalizacja osądu analityka

Dlaczego w ogóle BLS uwzględnia zmianę w jakości produktów?

Po pierwsze bardzo szybkie zmiany na rynku dóbr i usług wywarły presję na BLS. Z uwagi na fakt, że bardzo wiele produktów staje się przestarzałych. W szczególności biorąc pod uwagę rynek IT. Zauważcie u siebie: gdy kupimy sklepowego laptopa za 1500 zł i będziemy go używać 3 lata to pojawia się w nim masa usterek i tracimy bardzo wiele na jakości takiego produktu.

Dodatkowo BLS musi ustanawiać nowe produkty, które aktualizuje o ich jakość. Chyba nikt z nas nie chciałby żeby dla wskaźnika inflacji był brany pod uwagę model pralki frani i komputera stacjonarnego z monitorem CRT. I właśnie w tym momencie gdy wchodzą nowe produkty na rynek: ipady, laptopy itd. Musi zostać ustalone, czy dany produkt posiada lepszą jakość, jeżeli tak/nie to warto ustalić o ile zmieniła się jakość w porównaniu do poprzedniego. W wyniku czego warto wliczyć jakiś procent jakości w cenę.

Został podany bardzo ciekawy przykład z batonikami, w którym analityk musi zareagować:

w momencie gdy bierzemy pod uwagę batona kupowanego przez konsumentów o nazwie „batonik” i jego waga wynosi 100 gramów a cena 1 zł. To w momencie gdy waga batonika spadnie do 75 gramów a cena dalej będzie wynosiła 1 zł to analityk powinien zareagować. Z uwagi na fakt, że ten sam batonik kosztuje 1 zł, ale jego waga zmieniła się znacznie.

Również podobny przykład biuro podało dotyczący elektroniki, wyobraźmy sobie teoretyczną, lecz możliwą sytuację:

biuro wycenia telewizor 32 calowy za kwotę X. Jednakże w kolejnym miesiącu dany sklep usuwa ze swojej oferty ten telewizor. I dodatkowo BLS nie może znaleźć dokładnego odpowiednika. Sklep decyduje się na sprzedaż tylko telewizorów full HD, których cena jest 4 razy wyższa. W takim przypadku przecież biuro statystyczne nie podwyższy ceny telewizora, bo byłoby to bez sensu.

Dlaczego inflacja to zło: zmiana jakości produktów tylko w górę?

BLS używa bardzo wiele metod do ustalania jakości pomiędzy różnymi produktami. Zaczynając od najprostszych: (nie podwyższają ceny produktu, jeżeli jakość starego i nowego modelu sprzętu jest taka sama). Po bardziej skomplikowane (używają wskaźnika kosztów produkcji nowego samochodu, żeby dokonać aktualizacji ceny nowego modelu samochodu, kiedy jest wydawany).

Aktualizacja ceny danego produktu może iść w dół lub w górę. Z uwagi na fakt, że nowe produkty mogą być gorszej jakości niż starsze. Przykładowo weźmy pod uwagę nowe samochody, które mają zdecydowanie więcej elektroniki, przez co są lepsze. Jednakże, mają wyższe ryzyko powstania usterki co wpływa również na ocenę jakości produktu.

Czym w ogóle jest regresja hedoniczna i co ma wspólnego z przyjemnością?

Tak naprawdę regresja hedoniczna nie ma nic wspólnego z mierzeniem przyjemności ilości przyjemności pochodzących z używania konkretnego produktu. Aktualnie nazwa tego wskaźnika odnosi się do regresji statystycznej (przykładowo na jej podstawie też obliczamy wskaźnik Beta). Po prostu porównywane są ceny nowego i starego produktu, który posiada dodatkowe ulepszenie. Jeżeli wyjdzie, że ceny produktu z dodatkowym ulepszeniem są wyższe, to wiadomo, że można zastosować jego wpływ do wzrostu wskaźnika inflacji.

Dlaczego regresja hedoniczna jest krytykowana?

Sama regresja hedoniczna i jej metody wyliczania dostosowania jakości produktów nie jest krytykowana bezpośrednio poprzez jeden czynniki. Tylko powstające głosy krytyki, nie zgadzają się z tym, że inflacja może być dostosowana przez analityków poprzez zmianę ceny wynikającej z jakości produktu. Po prostu krytycy uważają, że nie powinno się dokonywać żadnych zmian w tym wskaźniku bo można ustawiać ją pod swoją koncepcje.

Podsumowując: pojawiają się też głosy krytyki, które uzasadniają, że w przypadku wyjścia nowego komputera z lepszym procesorem nie chcieliby takiego używać. Byliby równie zadowoleni z poprzedniego. Tylko co ma do powiedzenia grafik, czy programista, który potrzebuje nowego sprzętu do pracy? Przecież nie będzie pracował na starym procesorze nie obsługującym nowych technologii. Dlatego problemy z interpretacją były są i będą. Jednakże czy warto krytykować metody dla samego krytykowania, nie wiedząc w jaki sposób są liczone dane wskaźniki? Szczerze wątpię.

Dlaczego inflacja to zło: ekwiwalent renty/najmu

Sam temat związany z wynajęciem mieszkania czy wliczaniem równowartości płaconego przez nas czynszu w momencie gdy jesteśmy właścicielami to bardzo skomplikowany i kontrowersyjny temat. Bo właśnie w tym momencie czy to BLS czy GUS musiał przyjąć odpowiednią metodologię badawczą i wcielić ją w życie. A jak to zawsze w życiu bywa, jeżeli mamy kilka dostępnych dróg to powstają pytania, kontrowersje i inne poglądy na idealny stan rzeczywistości.

W tym akapicie postaram się Wam przedstawić kilka kwestii związanych z tzw: z ang. Owners’ Equivalent Rent. Powiedzmy, że jest to ilość pieniędzy, która otrzyma właściciel za wynajęcie swojego mieszkania innej osobie. Zgodnie z tym co przeczytałem na investopedii to agenci BLS, żeby ustalić równowartość czynszu za mieszkanie, zadają pytanie właścicielom domów:  „Jeżeli ktoś chciałby wynająć twój dom dzisiaj, jak myślisz. Ile wynosiłaby wysokość miesięcznej renty za twój nieumeblowany dom i bez opłaty za media?”

Przejdziemy teraz do tekstu, którego część staram się streścić i zobaczmy dlaczego krytykowane jest podejście BLS związane z liczeniem inflacji. (jeżeli zauważyłeś w tekście, że popełniłem błędy w tłumaczeniu to daj znać. Z chęcią nauczę się czegoś nowego. I pamiętaj, nie jestem ekspertem od inflacji. W szczególności, że tekst mamy po angielsku.)

Dlaczego inflacja to zło: zmiany w 1983

Dlaczego w 1983 nastąpiła zmiana kalkulacji inflacji w segmencie mieszkalnym, z kosztu własnościowych mieszkania na równowartość płaconej renty za wynajęcie?

Na początku została przedstawiona informacja w jaki sposób fakt posiadania domu jest traktowany przez teorię ekonomii. Sam fakt posiadania domu jest tzw. kosztem alternatywnym. Czyli możemy wyróżnić dwie sytuacje:

  1. jeżeli jesteśmy właścicielem domu/mieszkania: nasz koszt inflacyjny powinniśmy obliczać w taki sposób. Jakbyśmy wynajmowali innej osobie nasze mieszkanie i otrzymywali wynagrodzenie za udostępnioną powierzchnię mieszkaniową
  2. jeżeli jesteśmy wynajmującymi: czyli po prostu musimy zapłacić równowartość renty/opłaty za mieszkanie

I teraz powstaje pytanie dlaczego BLS wykluczył posiadanie własnego mieszkania z wskaźnika inflacji? Bo tak naprawdę koszt posiadania własnego mieszkania to inwestycja, czyli jej wynik przez najbliższe lata jest nieznany. W szczególności jeżeli mówimy tutaj o cenie mieszkania, biorąc pod uwagę ostatni kryzys z 2008 roku. Gdzie przed kryzysem ceny mieszkań rosły niesamowicie szybko, w momencie napompowania bańki kredytowej. Następnie po kryzysie mieliśmy drastyczną obniżkę cen mieszkań.

Dlatego postanowiłem znaleźć średnie ceny mieszkań i wysokość renty płaconej w USA. Znalazłem bardzo ciekawe dane na stronie rządowej agencji wchodzącej w skład Departamentu Handlu Stanów Zjednoczonych. Popatrzmy teraz na wykres:

Opracowanie własne na podstawie: Housing Vacancies and Homeownership  US Census Bureau

Możemy zauważyć bardzo ciekawą zależność między ceną sprzedaży nieruchomości a opłatą za wynajęcie mieszkania. W okresie przed boomem mieszkaniowym i po kryzysie. Do momentu kulminacyjnego w kryzysie mielibyśmy szalejącą inflację a po kryzysie szalejącą deflację. Przypominam Wam, że w koszyku CPI-U waga związana z mieszkaniem (ich waga w koszyku inflacji wynosi: 27,315% procent w CPI-U i 25,5% procent w CPI-W.). Dlatego niesamowicie istotne jest podejście do liczenia tego wskaźnika z tak dużym procentowym udziałem.

Dlaczego inflacja to zło: walka o własny punkt widzenia

W tym akapicie wrócę jeszcze na chwile do ryzyk związanych z kupnem własnego mieszkania. Z uwagi na fakt, że BLS podjęło decyzję o zmianie metodologii wliczania własnego mieszkania na ekwiwalent renty. Zacznijmy w kilku punktach:

Ryzyka:

  • brak mobilności (ewentualna możliwość wynajęcia)
  • stopy procentowej
  • podatek katastralny
  • boom na rynku nieruchomości (sztucznie pompowany przez banki centralne)

Na koniec chciałbym, żebyście spojrzeli na wykres obrazujący PKB per Capita i procent posiadania mieszkania/domu na własność przez obywateli:

(kliknij, aby powiększyć w nowym oknie)

Źródło: Wikipedia + Wikipedia

Powiem Wam, że wykres powyżej pokazuje bardzo ciekawą zależność. Obywatele krajów bardzo mocno rozwiniętych nie posiadają mieszkań na własność. A po przeciwnej stronie barykady stoją kraje mniej rozwinięte, których obywatele posiadają mieszkania na własność w zdecydowanie większym stopniu. Jak myślicie czym jest to spowodowane? Obawą o brak perspektyw, pracy, ogólnej „biedy” w kraju?

Dlaczego inflacja to zło: przydatne artykuły

Inflacja w USA: jak liczymy

Artykuł z 2008: główne założenia

CPI: jak zmieniał się ekwiwalent renty przez ostatnie 30 lat

Średnia geometryczna i arytmetyczna we wskaźniku CPI

Dlaczego inflacja to zło: podsumowanie krytyki

Wiem, że najłatwiej jest powiedzieć o czymś: czarne albo białe. Rozwlekanie tematu na wiele wątków jest nużące i nie przynosi zbyt wiele poklasku wśród ludzi. Bo w tym wypadku nie rządzą nami gorące emocje, które bardzo mocno kreują nasz światopogląd. Jak widzimy, że komuś dzieje się krzywda to napiętnujemy sprawę złego postępowania. Tylko powstaje pytanie gdy ktoś nam przedstawi w zły sposób niektóre dane ekonomiczne, albo gdy ich dobrze nie zrozumieliśmy, albo gdy jesteśmy oczarowani kogoś charyzmą i światopoglądem i zaczynamy mu na ślepo wierzyć we wszystkie jego słowa. To co wtedy? Nic.

Tak naprawdę żeby znaleźć odpowiedź na pytanie dlaczego inflacja to zło potrzebujemy bardzo dużo czasu, chociaż mamy go tak niewiele. Więc upraszczamy sobie rzeczywistość, ufając danym autorytetom i podążamy za liderem. Bo nie możemy być idealni na każdym polu życiowym. Osobiście to zachęcam Was (po raz kolejny) do samodzielnego myślenia i krytycznego podejścia. Nie poprzez gniew i wylewanie smutków i żalów w sieci. Tylko poprzez próbę zrozumienia drugiej strony i jeżeli jest taka potrzeba to wdać się w dyskusję na poziomie. A jeżeli nie to odpuścić temat, bo przecież całego świata nie zbawimy. Zakładając, że nasza droga jest właściwa. Sama ekonomia jest trudną dziedziną, popatrzcie ile możemy znaleźć teorii związanych z bankami centralnymi, emisją pieniądza.

Przypuszczam, że wielu z Was ma dosyć już tematu inflacji. I właśnie w tej chwili warto zadać sobie pytanie. Czy krytykowanie danego tematu bez obszernej wiedzy buduje czy niszczy? 

Zapisz się na newsletter bo dzięki temu będziesz na bieżąco z nowymi artykułami! Po potwierdzeniu subskrypcji otrzymasz dostęp do wartościowych narzędzi w excel.

Możesz też dołączyć do >>> Naszego Klubu Giełdowego <<< oraz otrzymać dostęp do wszystkich szkoleń online >>> 51 bezpłatnych szkoleń online z inwestowania: cały komplet <<<