Inwestowanie, Makro-ekonomia

Fannie Mae i Freddie Mac: serce rynku nieruchomości w USA

5 października 2017 • By

Fannie Mae i Freddie Mac

W dzisiejszym wpisie przedstawię Wam trochę informacji o dwóch instytucjach, które były mocno powiązane z ostatnim kryzysem. Czyli powiemy sobie o Fannie Mae i Freddie Mac. Artykuł powstaje z uwagi na fakt, że w/w instytucje przedstawiają bardzo ciekawy wskaźnik o rynku nieruchomości, który opiszę w cyklu makro.

Fannie Mae i Freddie Mac: GSE

Zanim zaczniemy przyglądać się dwóm ciekawym instytucjom. Musimy dowiedzieć się czym są GSE, z angielskiego: government-sponsored enterprise (instytucje sponsorowane przez rząd). Są to swojego rodzaju instytucje hybrydowe, które mają wsparcie finansowe  (w razie problemów) ze strony kongresu Stanów Zjednoczonych. A z drugiej strony działają jako normalne korporacje. Do jakich celów powstały?

  • swoją działalnością mają wspierać tanimi funduszami wybrane obszary gospodarki
  • głównym celem GSEs jest zwiększanie dostępności i redukcja kosztów kredytu do wybranych sektorów poprzez zmniejszanie ryzyka utraty kapitału przez inwestorów. Jakich sektorów?
    • rolniczych
    • nieruchomości
    • finansów
    • edukacji

Dwa najbardziej znane GSEs to Fannie Mae i Freddie Mac o których dzisiaj napiszę trochę więcej. Jeżeli jesteście chętni to możecie sobie doczytać więcej informacji z linku poniżej.

Źródło: Wikipedia

Dodatkowo znalazłem jeszcze bardzo ciekawy filmik na YouTube o GSEs. W filmiku znajduje się trochę drobnych błędów, autor filmiku dodaje wstawki na początku o popełnionych błędach (można śmiało go przejrzeć). Na tym kanale znajdziecie również ciekawe informacje o instrumentach wypuszczonych przez Fannie Mae i Freddie Mac (CDS, CDO)

Fannie Mae i Freddie Mac: Fannie Mae

Jak najlepiej zapoznać się z tym czym jest Fannie Mae? Oczywiście zerknąć do sprawozdania finansowego. Wypiszę Wam w punktach po kolei:

  • Fannie Mae służy jako stabilne źródło płynności dla osób nabywających dom. Pomaga przy refinansowaniu obecnego kredytu hipotecznego.
  • Umożliwienie spłaty wcześniej 30 letniego kredytu (co pozwala uniknąć ryzyka stopy procentowej).
  • Operują na wtórnym rynku kredytów na nieruchomości (second mortgage market). Na którym sprzedaje się takie papiery jak MBS. Co wiąże się z kupnem kredytów na nieruchomość, następnie przeprowadzeniem procesu sekurytyzacji i sprzedaż tego instrumentu inwestorom.
  • Aktualnie Fannie Mae znajduje się w tzw. conservatorship. Co możemy porównać do Polskiej upadłości układowej.

Źródło: Fannie Mae

Oczywiście w/w czynności, które opisałem to tak naprawdę czubek góry lodowej.

Fannie Mae i Freddie Mac: Freddie Mac

Większość rzeczy wymienionych przy Fannie Mae dotyczących działalności jest podobna przy Freddie Mac. Dlatego w tym akapicie pokażę Wam co ciekawego możemy znaleźć w sprawozdaniu finansowym.

Jeżeli dobrze zrozumiałem, to na poniższej grafice po lewej stronie mamy informację o pożyczce z skarbu państwa a po prawej informacje o tym ile zostało zwróconych pieniędzy w postaci dywidendy:

Źródło: Freddie Mac

Tak wygląda ilość niepracujących kredytów w milionach dolarów:

(kliknij, aby powiększyć w nowym oknie)

Źródło: Freddie Mac

Co oznacza angielska definicja nonacrual Loan macie tutaj: Investopedia.

Jakby ktoś był chętny poznać proces sekurytyzacji. Poniżej grafika:

 

Źródło: Freddie Mac

Ile przypada kredytu na właścicieli domków jednorodzinnych w US:

Źródło: Freddie Mac

Fannie Mae i Freddie Mac: limit kredytowy

Poniżej informacja o wysokości limitu kredytowego dla domów jednorodzinnych w tysiącach dolarów. Limit określany jest rocznie poprzez Federal Housing Finance Agency. Jak ustalany jest maksymalny poziom kwoty udzielanej? Według Wikipedii wyznaczona kwota jest oparta na medianie cen domów porównywanych do siebie dwóch miesięcy r/r (październik do października) i dana kwota nie może przekraczać wysokość tzw. jumbo loan. Więcej informacji możecie doczytać sobie na Wikipedii.

Opracowanie własne na podstawie Wikipedia

Kolejny wykres pokazuje dynamikę limitu kredytowego dla domów jednorodzinnych. Takie dwa znaczące okresy możemy zauważyć w 1986 i nasz kryzys z 2008 roku:

Opracowanie własne na podstawie Wikipedia

Fannie Mae i Freddie Mac: nienawiść do FED, czy uzasadniona?

Po obejrzeniu drugiego wideo związanego z Fannie Mae i Freddie Mac warto zastanowić się czy tylko źli banksterzy byli winni krachowi w 2008 roku. Poniżej wideo:

Samo zaognienie konfliktu powstało na skutek monopolistycznej działalności Fannie Mae i Freddie Mac. W wideo znajdziecie dokładne wyjaśnienie. Ta hybryda mogła na rynku tworzyć cuda, bo miała tanie finansowanie i mogła sprzedawać wysoko rentowne papiery wartościowe. I do pewnego czasu zgarniała całą śmietankę dla siebie.

Wall Street też chciał mieć udział w „ciasteczku”. Poprzez swoje działania zaczęli brać coraz większe ryzyko na siebie, którego nasze dwa GSEs nie miało zamiaru ponosić (początkowo). W momencie utraty swojej pozycji na rynku, agencje również zaczęły prowadzić agresywną politykę skupu kredytów.

Kolejne pytanie: czy stopy procentowe i krwiożerczy FED był winny? Pośrednio. Moim zdaniem był katalizatorem w tej reakcji. Gdzie doprowadził do szybszego wzrostu toksycznych aktywów (niskie stopy). Czy można przypisać winę do 1 instytucji? No nie za bardzo. Był to łańcuch następujących po sobie reakcji. Dających na końcu ogromne boom.

Bierzcie pod uwagę, że w/w informacje są reakcją na obejrzane wideo. Nie jest to najprawdziwsza prawda. Jest to swojego rodzaju poznanie innej strony medalu. Czyli jak działały (po części) Fannie Mae i Fredie Mac.

Fannie Mae i Freddie Mac: podsumowanie

Nasze GSEs są bardzo ciekawymi instytucjami, które istnieją na rynku dosyć długo. Dopiero kryzys z 2008 roku doprowadził do poważnego zachwiania fundamentów instytucji. Co doprowadziło do upadłości układowej. I na koniec chciałbym jeszcze dodać, żebyście nie odbierali artykułu jako moje stanowisko po którejkolwiek ze stron. Ja jako inwestor ciągle edukujący się, szukam ciekawych spojrzeń na różne sytuacje z życia. Tak żeby móc wyciągnąć wnioski i uczyć się na przyszłość.

Dziękuję za każde polecenie bloga i Forum Inwestora Profesjonalnego rodzinie i znajomym! Oraz za korzystanie z linków afiliacyjnych Michała. Jest to dla nas bardzo ważne!

Nic Was to nie kosztuje a dzięki temu możemy razem promować na większą skalę idee i przemyślenia, którymi dzielimy się z Wami na naszych stronach oraz na grupie FB Forum Inwestora Profesjonalnego.

Kluczowe korzyści IKE i IKZE: możesz zyskać tysiące a nawet dziesiątki tysięcy złotych!

Przypominamy, że podstawową korzyścią z IKE i IKZE jest brak podatku belki od dywidend, odsetek i zysków z akcji oraz ETFów. Dopóki obracasz środkami w ramach IKE/IKZE, czyli ich nie wypłacisz. Innymi słowy gotówka w postaci podatku, który musisz zapłacić w tym roku i kolejnych, zamiast trafić do fiskusa, może zostać na Twoim rachunku. I możesz nią obracać. Więc zyskujesz nawet, jeżeli wypłacisz środki przed emeryturą. Takie korzyści podatkowe mogą iść w tysiące a nawet dziesiątki tysięcy złotych!

Oczywiście zyskujesz szczególnie dużo, jeżeli dotrzymasz IKE i IKZE do 65/60 lat. Ale jest to tylko opcja, bo jak napisałem powyżej, IKE i IKZE opłaca się już w perspektywie kilku lat.

Mało tego. W kontekście jeszcze lepszego rozumienia IKE i IKZE, przypominam, że szczególnie opłaca się IKZE bo ma dodatkowe korzyści o których mało kto wie: IKZE jest mega opłacalne! Case study brak podatku belki nawet przed emeryturą a do tego kwota wolna 30 tysięcy!

Jeżeli chcesz założyć rachunek maklerski, też IKE/IKZE, gdzie możesz inwestować też w akcje i ETFy zagraniczne: giełda, obligacje, złoto, surowce itd., możesz skorzystać z mojego linku afiliacyjnego. Zyskasz promocyjną prowizję + możliwość bezpłatnej rejestracji na walnych + bezpłatny dostęp do wyboru: 1) książka online/szkolenie z inwestowania 2) lub drugi poziom kursu Excel w finansach. Praktyczne wykorzystanie wiedzy inwestoraTo naprawdę wartościowa wiedza! Więcej informacji o promocyjnych warunkach kliknij tutaj: Najlepszy rachunek maklerski oraz IKE i IKZE.

Mój link afiliacyjny: kliknij tutaj
(wszystko robi się sprawnie online)

Uwaga! Środki z IKE i IKZE możesz wypłacić w każdej chwili. Nie musisz też kupować akcji i ETFów aby wykorzystać limity na ten rok.

Trzeba tylko wpłacić środki bo inaczej limity przepadną bezpowrotnie. Możesz kupić akcje, obligacje i ETFy kiedy tylko zechcesz. Ważne aby środki zostały zaksięgowane na IKZE i IKE. Możesz też wypłacić środki w każdej chwili bo to rachunek maklerski jak każdy inny tylko ma korzyści podatkowe.

Osoby prowadzące działalność gospodarczą, po zmianach też na ryczałcie: zgłoś wyższy limit!

Uwaga: ważna informacja w kontekście IKZE w DM BOŚ. Osoba prowadząca działalność, też ryczałt, może otworzyć „zwykły” rachunek (nie na działalność gospodarczą), wypełnić stosowne oświadczenie i korzystać z podwyższonego limitu IKZE dla osób prowadzących działalność gospodarczą, bez konieczności rejestracji nr LEI. Oświadczenie składa się elektronicznie z poziomu rachunku IKZE: zakładka [Dyspozycje] => [Inne] => [Oświadczenie o limicie wpłat na IKZE].

Kompleskowa baza informacji o IKE i IKZE

Powyższe informacje i wiele innych jak np. limity wpłat, nietypowe sytuacje IKE i IKZE, lista zadawanych pytań i odpowiedzi oraz komentarze czytelników znajdziesz tutaj: Baza informacji na temat IKE i IKZE.

Na koniec tradycyjnie ogromny i mega ważny apel Michała!

Rozmawiajcie ze znajomymi na tematy ważne dla Polski, szczególnie te związane z inwestowaniem i gospodarką. Merytoryczna dyskusja to klucz do sukcesu Polski, mocnego wzrostu wynagrodzeń i powrotu kilku mln osób z emigracji! Zgodnie z analizą i grafiką z 2012 roku: W matni: krach polskiej gospodarki w ciągu kilkunastu lat? Podatki + wyjazdy = bankructwo państwa i ZUS