Inwestowanie, Makro-ekonomia

Fannie Mae i Freddie Mac: serce rynku nieruchomości w USA

5 października 2017 • By

Fannie Mae i Freddie Mac

W dzisiejszym wpisie przedstawię Wam trochę informacji o dwóch instytucjach, które były mocno powiązane z ostatnim kryzysem. Czyli powiemy sobie o Fannie Mae i Freddie Mac. Artykuł powstaje z uwagi na fakt, że w/w instytucje przedstawiają bardzo ciekawy wskaźnik o rynku nieruchomości, który opiszę w cyklu makro.

Fannie Mae i Freddie Mac: GSE

Zanim zaczniemy przyglądać się dwóm ciekawym instytucjom. Musimy dowiedzieć się czym są GSE, z angielskiego: government-sponsored enterprise (instytucje sponsorowane przez rząd). Są to swojego rodzaju instytucje hybrydowe, które mają wsparcie finansowe  (w razie problemów) ze strony kongresu Stanów Zjednoczonych. A z drugiej strony działają jako normalne korporacje. Do jakich celów powstały?

  • swoją działalnością mają wspierać tanimi funduszami wybrane obszary gospodarki
  • głównym celem GSEs jest zwiększanie dostępności i redukcja kosztów kredytu do wybranych sektorów poprzez zmniejszanie ryzyka utraty kapitału przez inwestorów. Jakich sektorów?
    • rolniczych
    • nieruchomości
    • finansów
    • edukacji

Dwa najbardziej znane GSEs to Fannie Mae i Freddie Mac o których dzisiaj napiszę trochę więcej. Jeżeli jesteście chętni to możecie sobie doczytać więcej informacji z linku poniżej.

Źródło: Wikipedia

Dodatkowo znalazłem jeszcze bardzo ciekawy filmik na YouTube o GSEs. W filmiku znajduje się trochę drobnych błędów, autor filmiku dodaje wstawki na początku o popełnionych błędach (można śmiało go przejrzeć). Na tym kanale znajdziecie również ciekawe informacje o instrumentach wypuszczonych przez Fannie Mae i Freddie Mac (CDS, CDO)

Fannie Mae i Freddie Mac: Fannie Mae

Jak najlepiej zapoznać się z tym czym jest Fannie Mae? Oczywiście zerknąć do sprawozdania finansowego. Wypiszę Wam w punktach po kolei:

  • Fannie Mae służy jako stabilne źródło płynności dla osób nabywających dom. Pomaga przy refinansowaniu obecnego kredytu hipotecznego.
  • Umożliwienie spłaty wcześniej 30 letniego kredytu (co pozwala uniknąć ryzyka stopy procentowej).
  • Operują na wtórnym rynku kredytów na nieruchomości (second mortgage market). Na którym sprzedaje się takie papiery jak MBS. Co wiąże się z kupnem kredytów na nieruchomość, następnie przeprowadzeniem procesu sekurytyzacji i sprzedaż tego instrumentu inwestorom.
  • Aktualnie Fannie Mae znajduje się w tzw. conservatorship. Co możemy porównać do Polskiej upadłości układowej.

Źródło: Fannie Mae

Oczywiście w/w czynności, które opisałem to tak naprawdę czubek góry lodowej.

Fannie Mae i Freddie Mac: Freddie Mac

Większość rzeczy wymienionych przy Fannie Mae dotyczących działalności jest podobna przy Freddie Mac. Dlatego w tym akapicie pokażę Wam co ciekawego możemy znaleźć w sprawozdaniu finansowym.

Jeżeli dobrze zrozumiałem, to na poniższej grafice po lewej stronie mamy informację o pożyczce z skarbu państwa a po prawej informacje o tym ile zostało zwróconych pieniędzy w postaci dywidendy:

Źródło: Freddie Mac

Tak wygląda ilość niepracujących kredytów w milionach dolarów:

(kliknij, aby powiększyć w nowym oknie)

Źródło: Freddie Mac

Co oznacza angielska definicja nonacrual Loan macie tutaj: Investopedia.

Jakby ktoś był chętny poznać proces sekurytyzacji. Poniżej grafika:

 

Źródło: Freddie Mac

Ile przypada kredytu na właścicieli domków jednorodzinnych w US:

Źródło: Freddie Mac

Fannie Mae i Freddie Mac: limit kredytowy

Poniżej informacja o wysokości limitu kredytowego dla domów jednorodzinnych w tysiącach dolarów. Limit określany jest rocznie poprzez Federal Housing Finance Agency. Jak ustalany jest maksymalny poziom kwoty udzielanej? Według Wikipedii wyznaczona kwota jest oparta na medianie cen domów porównywanych do siebie dwóch miesięcy r/r (październik do października) i dana kwota nie może przekraczać wysokość tzw. jumbo loan. Więcej informacji możecie doczytać sobie na Wikipedii.

Opracowanie własne na podstawie Wikipedia

Kolejny wykres pokazuje dynamikę limitu kredytowego dla domów jednorodzinnych. Takie dwa znaczące okresy możemy zauważyć w 1986 i nasz kryzys z 2008 roku:

Opracowanie własne na podstawie Wikipedia

Fannie Mae i Freddie Mac: nienawiść do FED, czy uzasadniona?

Po obejrzeniu drugiego wideo związanego z Fannie Mae i Freddie Mac warto zastanowić się czy tylko źli banksterzy byli winni krachowi w 2008 roku. Poniżej wideo:

Samo zaognienie konfliktu powstało na skutek monopolistycznej działalności Fannie Mae i Freddie Mac. W wideo znajdziecie dokładne wyjaśnienie. Ta hybryda mogła na rynku tworzyć cuda, bo miała tanie finansowanie i mogła sprzedawać wysoko rentowne papiery wartościowe. I do pewnego czasu zgarniała całą śmietankę dla siebie.

Wall Street też chciał mieć udział w „ciasteczku”. Poprzez swoje działania zaczęli brać coraz większe ryzyko na siebie, którego nasze dwa GSEs nie miało zamiaru ponosić (początkowo). W momencie utraty swojej pozycji na rynku, agencje również zaczęły prowadzić agresywną politykę skupu kredytów.

Kolejne pytanie: czy stopy procentowe i krwiożerczy FED był winny? Pośrednio. Moim zdaniem był katalizatorem w tej reakcji. Gdzie doprowadził do szybszego wzrostu toksycznych aktywów (niskie stopy). Czy można przypisać winę do 1 instytucji? No nie za bardzo. Był to łańcuch następujących po sobie reakcji. Dających na końcu ogromne boom.

Bierzcie pod uwagę, że w/w informacje są reakcją na obejrzane wideo. Nie jest to najprawdziwsza prawda. Jest to swojego rodzaju poznanie innej strony medalu. Czyli jak działały (po części) Fannie Mae i Fredie Mac.

Fannie Mae i Freddie Mac: podsumowanie

Nasze GSEs są bardzo ciekawymi instytucjami, które istnieją na rynku dosyć długo. Dopiero kryzys z 2008 roku doprowadził do poważnego zachwiania fundamentów instytucji. Co doprowadziło do upadłości układowej. I na koniec chciałbym jeszcze dodać, żebyście nie odbierali artykułu jako moje stanowisko po którejkolwiek ze stron. Ja jako inwestor ciągle edukujący się, szukam ciekawych spojrzeń na różne sytuacje z życia. Tak żeby móc wyciągnąć wnioski i uczyć się na przyszłość.

Zapisz się na newsletter bo dzięki temu będziesz na bieżąco z nowymi artykułami! Po potwierdzeniu subskrypcji otrzymasz dostęp do wartościowych narzędzi w excel.

A może zainteresują Ciebie te rzeczy >>> Bezpłatne 51 szkoleń online z inwestowania dla każdego + Klub Giełdowy! <<<

Na koniec standardowo Apel Michała:

Zgodnie ze sławnym powiedzeniem Billa Clintona: „Gospodarka Głupcze mam do Was ogromny apel:

  • Rozmawiajcie ze znajomymi na tematy ważne dla Polski, szczególnie te związane z gospodarką. Śledźcie wypowiedzi wszystkich polityków (tutaj są linki na FB). Pytajcie co i jak konkretnie mają zamiar zrobić w kwestiach gospodarczych i finansów publicznych? Jakie dokładnie będzie to miało przełożenie na stronę przychodową i kosztową? Czy oni wiedzą o czym w ogóle mówią? Nie dajcie się zwieść sloganom i byle jakim odpowiedziom bo slogany nic nie zmienią!
  • Jeżeli jesteś dziennikarzem czy blogerem, pisz jak najwięcej na tematy gospodarcze! Merytoryczna dyskusja w tym zakresie, to klucz do sukcesu naszego kraju, mocnego wzrostu wynagrodzeń w Polsce i powrotu kilku mln osób z emigracji oraz poprawy sytuacji finansów publicznych! Zgodnie z moim artykułem i poniższym wykresem: W matni: krach polskiej gospodarki w ciągu kilkunastu lat? Podatki + wyjazdy = bankructwo państwa i ZUS

wynagrodzenia-a-pkb

Źródło: powyższy artykuł, obliczenia własne dla roku 2012 na podstawie GUS, wordbank.org, forsal.pl