Indeks cen nieruchomości USA: wstęp

Dzisiaj czeka nas przeprawa przez indeks cen nieruchomości w USA. Dlaczego przeprawa? Z uwagi na fakt, że w USA są zgoła inne instytucje biorące udział w pośredniczeniu przy sprzedaży nieruchomości. Nie są to tylko banki jak w przypadku Polski. Możemy spotkać agencje Fannie Mae i Freddie Mac, które komplikują sprawę. W artykule dowiecie się co przedstawia nam indeks, w jaki sposób jest obliczany i jak wyglądają historyczne wykresy.

Indeks cen nieruchomości USA: lista

To jest wpis z cyklu edukacyjnego:

„Kluczowe wskaźniki ekonomiczne Polska, USA oraz Europa”

Kluczowe wskaźniki Polska (rozwiń):

Kluczowe wskaźniki USA (rozwiń):

Kluczowe wskaźniki Europa (rozwiń):

Powyższy cykl edukacyjny powstaje w ramach współpracy z Michałem Stopką. Michał jest moim mentorem (info): partnerem bloga/partnerem kilku cykli edukacyjnych. Więcej na temat jego dwudziestoletniego doświadczenia jako inwestor indywidualny, analityk akcji/zarządzający przeczytacie tutaj.

Marzeniem Michała jest zbudowanie silnie wyedukowanego ekonomicznie społeczeństwa. Jest to jeden z kluczowych elementów, dzięki któremu Michał chce podwoić zarobki/PKB w Polsce. I sprawić aby miliony Polaków wróciły z imigracji do Polski. W tym celu Michał od 2007 roku prowadzi swojego bloga, gdzie już stworzył (i dalej tworzy) bazę wiedzy na temat inwestowania, gospodarki, demografii. Generalnie rzeczy ważnych dla każdego jak i dla przyszłości Polski. W tym celu stworzył między inny ten wpis: Jak rozpocząć inwestowanie? Co najpierw przeczytać lub zrobić? oraz poniższe zestawy edukacyjne:

1. „Jak w prosty sposób możemy zyskać kilkadziesiąt tysięcy, kilkaset a nawet kilka mln złotych?”
2. 10 artykułów o tym jak świadomie inwestować w spółki giełdowe: „Świadomy i aktywny inwestor giełdowy”: Struktura oszczędności Polaków: dlaczego tak mało oszczędności lokujemy na giełdzie?
3. Cykl edukacyjny 8 artykułów analizujący: Cykl Kondratiewa, krach 1929, demografię Japonii wersus Polska oraz fundamentalną analizę rynku miedzi, złota, ropy naftowej i gazu ziemnego: Krach i Wojna: pięćdziesięcioletni Cykl Kondratiewa a granice kreowania długów.
4. Seria edukacyjna  „Jak zrobić z Polski drugi Londyn i podwoić wynagrodzenia?„
5. Seria edukacyjna jak budować od podstaw biznes: „Jak zarobić kilka mln złotych lub więcej w życiu? Mój Profesjonalny trójkąt„.
6. Seria edukacyjna o cyklu dziesięcioletnim (kilkanaście artykułów):  Prawdziwy rynek pracownika 🙂 Rok 2017/2018 będzie masakra! Obniżenie wieku emerytalnego -2 mln pracowników! Cykl dziesięcioletni na rynku pracy i w polskiej gospodarce

W szczególności Michał stawia na rozwój rynku kapitałowego i przedsiębiorczości, nie tylko słownie. Również zaangażował się finansowo w pomoc przy rozwoju mojego bloga. Będąc partnerem tego cyklu edukacyjnego. Pamiętajcie, decyzja każdego z Was o tym czy pomożecie drugiej osobie, może wpłynąć na losy naszego kraju. Tylko powstaje pytanie, ilu nas będzie? I czy będziemy wspólnie walczyć o dobro nas wszystkich. Pojedynczo jesteśmy tylko nic nieznaczącymi jednostkami. W grupie tworzymy ogromną siłę, która ma wpływ na przebieg spraw w Polsce.

Indeks cen nieruchomości USA: kto podaje i co bierzemy pod uwagę?

Indeks cen nieruchomości jest tworzony przez Federal Housing and Finance Agency. Zbiera on informację od dwóch kluczowych podmiotów na rynku nieruchomości: Fanie Mae i Freddie Mac.

Jakie transakcje brane są pod uwagę podczas tworzenia indeksu?

Indeks HPI jest tworzony na podstawie transakcji kredytów hipotecznych umownych (conventional) i dopasowanych (conforming) zakupionych lub poddanych sekurytyzacji poprzez Fanie Mae i Freddie Mac. Brane są pod uwagę wyłącznie transakcje zawarte na domki jednorodzinne.

Dodatkowo w FAQ znajdziemy wyjaśnienie terminu o hipotekach umownych (conventional): są to hipoteki, które nie są ubezpieczone ani zagwarantowane przez FHA, VA lub inną instytucję finansowaną przez państwo. Hipoteki dotyczące posiadłości finansowanej przez rządowo-ubezpieczeniowe pożyczki poprzez FHA lub VA są również wykluczone z indeksu. Więcej możecie sobie doczytać pod punktem nr. 2 tutaj.

Poniżej filmik z wyjaśnieniem zalet i wad FHA, VA i Conventional (umownych hipotek). Moja wyjaśnienie mogłoby być bardzo nieprecyzyjne bo rynek hipoteczny w USA jest zgoła odmienny od naszego:

Indeks cen nieruchomości USA: conforming mortgage i conventional mortgage

Przetłumaczę Wam trochę teraz z Investopedii. Bo rzeczy związane z rynkiem nieruchomości sporo się różnią w porównaniu z naszym rynkiem i rynkiem USA.

Musimy zapoznać się jeszcze z dwoma terminami Conforming mortgage i Conventional Mortgage (hipoteka umowna)

Conventional mortgage możemy przetłumaczyć jako zwykła hipoteka. U nas w kraju nazywamy taką hipotekę: hipoteką umowną. A conforming loan (strzelam) można określić jako hipoteka dopasowana. Zgodnie z inwestopedią, pożyczka dopasowana to taka, która spełnia wymogi finansowania. Aktualnie wysokość takiego kredytu nie może przekraczać 424,1 tysięcy dolarów.

I na koniec, na inwestopedii została dodana informacja, że: wszystkie pożyczki/hipoteki dopasowane są pożyczkami/hipotekami umownymi. Jednakże nie wszystkie hipoteki umowne są hipotekami dopasowanymi.  Bardzo ważny przykład: jumbo mortgage wynosi 800 tysięcy dolarów i jest ona hipoteką umowną, ale nie jest już hipoteką dopasowaną. Bo przekracza wysokość limitu: 424,1 tysięcy.

Źródło: Investopedia

Poniżej macie grafikę informująca o tym, jakie są limity pożyczek w Fannie Mae na 2018:

A tak wyglądały historyczne limity dla pożyczek w Fannie Mae drugi (historyczne)

Indeks cen nieruchomości USA: jak liczymy

Indeks HPI mierzy zmiany powtarzającej się sprzedaży na domkach jednorodzinnych. Jest to tzw. indeks powtarzającej się sprzedaży albo Case-Shiller Index. Mierzy on zmianę wysokości cen poprzez badanie powtarzalność sprzedaży na tej samej posiadłości. Informacje otrzymywane są od Fannie Mae lub Freddie Mac od 1975 roku. Poniżej wideo przedstawiające w jaki sposób tworzy się taki indeks. Samemu go nie opisuje bo temat jest trochę skomplikowany:

Indeks cen nieruchomości USA: próbka

Do kwartalnego wskaźnika HPI brane są pod uwagę ponad 8 milionów par powtarzających się transakcji przez ostatnie 42 lata. Co daje zdecydowanie lepszy wgląd na obecne ceny nieruchomości.

Indeks cen nieruchomości USA: wykresy

Na początku zacznijmy od tego jak wygląda indeks nieruchomości od 1991 roku:

Opracowanie własne na podstawie danych FHFA

Tak wygląda indeks cen nieruchomości w Chicago:

Opracowanie własne na podstawie danych FHFA

A tak wygląda w Nowym Jorku:

Opracowanie własne na podstawie danych FHFA

Indeks cen nieruchomości USA: podsumowanie

Im głębiej w las tym trudniej. Sprawy związane z badaniem cen nieruchomości są dosyć skomplikowane. Niestety nawet skomplikowane metody nie pozwoliły przewidzieć krachu w 2008 roku. Co nie zmienia faktu, że warto przyglądać się wybranym indeksom i śledzić odczyty danych makro-ekonomicznych.